Trelkovsky, émigré polonais récemment naturalisé et petit employé de bureau solitaire à Paris, parvient à surmonter sa timidité pour louer dans un bel immeuble un appartement dont l'ex-locataire, mademoiselle Choule, vient de succomber à une énième tentative de suicide. Le propriétaire des lieux, le très strict mais accueillant monsieur Zy, lui recommande d'observer le plus grand silence, par respect pour le voisinage. Les réels efforts de Trelkovsky pour se conformer à cette demande restent vains. Ses voisins l'accablent de reproches infondés, bientôt suivis d'innombrables vexations. Le pauvre locataire ne sait bientôt plus à quel saint se vouer...